Пост не совсем в формате, т.к. он про недвижимость, но про акционерную недвижимость и о возможных рисках для миноритариев.
+Aktivo есть такая контора. Взялись за краудфандинг инвестиций в недвижимость. Но что-то с самого начала не задалось, так как начали с обещания доходности в 11%.
И это на текущем рынке, когда ОФЗ даст те же 11%, с освобожденными от НДФЛ процентами для физиков.
Смотрим на пилотный объект краудфандинга https://aktivo.ru/realty/detail/4/financial
Подача материала просто поражает. Без шуток, я еще ни разу не видел настолько классной и удобной подачи материала.
Предлагают купить за 1,2 млрд. руб. 4-х этажное встроенное помещение на Тверской-9 с магазином Reserved.
Весь краудфандинг прячется за удобной формой ЗПИФ, которую на рынке используют уже много лет как для схематоза, так и для рыночного управления недвижимостью. Форма проверенная, при должном подходе может обеспечивать защиту инвестиций, но все равно надо делать анализ как при обычном анализе эмитента.
При детальном рассмотрении предложения, несмотря на красивую подачу оказывается, что чуда коллективного инвестирования все-таки не произошло:
1. Активо заявляет, что действующая ставка аренды примерно 80 т.руб./м2/год без НДС за 4х этажное здание на тверской.
Идем на Циан и видим, что первые этажи на Тверской предлагаются от 70 до 100 т.руб./м2/год. Вторые можно даже по 40 найти, о третьих и четвертых этажах по 80 т.руб./м2/год даже речи быть не может.
Бонусом краудфандеры заявляют, что договор долларовый (не верится, но пока еще могут найтись нерасторопные арендаторы).
Также говорят, что цена ниже среднерыночной на 40%. Судя по предложению, скорее верится в то, что цена выше среднерыночной на 40%.
2. Активо говорит, что затраты на эксплуатацию составят 20,5 млн.руб. и в долларах не будут меняться 7 лет.
Вообще у них какая-то путаница между валютами, т.к. доходы считают в рублях, прогнозируют в долларах.
Если с суммой затрат без НДС можно согласиться на первый год, то с отсутствием индексации никак нельзя, хотя бы из-за роста налога на недвижимость, который в следующем году должен составить около 10,5 млн.руб.
На сайте росреестра кадастровая стоимость здания, рассматриваемый объект пропорционально стоит 700 млн.руб., это кстати близко к рыночной цене объекта, а никакие не 1,1 млрд.руб.
Ставки налога на сайте налоговой
Эти ставки как видно заметно растут в ближайшие годы.
3. И самое страшное - это то, что объект занят одним арендатором. Несмотря на заявления Активо о том, что есть банковская гарантия (= нет депозита) и договор без права расторжения, на современном рынке аренды, все условия в пользу арендатора.
Ничто не мешает арендатору съехать не подписывая документы о расторжении договора, а вот найти арендатора на помещение, учитывая действующие ставки аренды и отсутствие достаточного спроса на недвижимость, за те же деньги не получится.
И такое событие вызовет следующее влияние на денежные потоки проекта:
1. 3-6 месяцев экспозиции помещения и подготовка договора на 200 страниц. = нет аренды.
2. арендные каникулы на 3-6 месяцев, = нет аренды
3. Если удастся одного арендатора найти, то хорошо, если нет, то надо делать нарезку, потери площадей на проходы, администрирование этого торгового центра, а он еще и будет заполняться на сразу на 100%.
Итого при таком сценарии за первый год после съезда действующего арендатора дохода в лучшем случае хватит на покрытие текущих расходов фонда, а владельцы паев ничего не получат.
В последующие же годы поток просядет на 30 - 50 % из-за более низкой аренды.
Итого, несмотря на пиар и подачу информации, проект имеет завышенные экономические показатели и выглядит как попытка продать объект недвижимости в розницу по цене, значительно выше рыночной стоимости.
p.s. еще надо смотреть правила управления фондом, т.к. никто не отменял риск потери всех полимеров управляющей компанией, а инвестиционная декларация и перечень расходов фонда не сильно запрещают такое развитие событий.
Показаны сообщения с ярлыком анализы. Показать все сообщения
Показаны сообщения с ярлыком анализы. Показать все сообщения
четверг, 1 октября 2015 г.
понедельник, 29 октября 2012 г.
ФСК - Анализы
Компания ФСК занимается транспортировкой электроэнергии на большие расстояния и по совместительству торгуется на бирже.
Недавно акции епнулись с 36 копеек до 16, сейчас торгуются по 20.
Насколько справедлива оценка компании?
Открываем отчет МСФО за 2011 год, что там видим:
Рост прибыли за год с 18 млрд.руб. до 49 млрд.руб.
С чем связан такой рост? Оказывается ФСК что-то продало за 31 млрд. руб., себестоимостью 12,6 млрд.руб.
Соответственно из 49 млрд.руб. надо вычесть прибыль от продажи этого чего-то, за вычетом налога на прибыль 20%, соответственно 49 млрд.руб. превращается в 34,2 млрд.
Является ли 34,2 млрд. руб. возвратом на нормальный уровень прибыли или это эксцесс?
Данные о прибыли за последние годы говорят сами за себя:
2005 7,2 млрд.
2006 25,1 млрд.
2007 1,6 млрд.
2008 -23,8 млрд.
2009 -64 млрд.
2010 18,4 млрд.
2011 49 млрд. (34,2 млрд.)
К сожалению МСФО за 2012 год по ФСК не опубликовано ни за один квартал, однако есть РСБУ, за первое полугодие, которое в целом похоже и исходя из него, ФСК получило убыток за 1 полугодие 2012 года.
Подводя итог могу лишь добавить:
Бизнес полностью регулируется законодательством (тарифы).
Менеджмент государственный, т.е. постоянно стремится себе что-то отпилить.
Компания полностью государством контролируется и как стратегический актив вряд ли в ближайшее время перейдет под контроль акционеров хотя бы частично.
Соответственно:
1. Дивидендов практически нет, а без роста прибыли и не будет.
2. Перспектив продать провода на металлолом нет.
3. Точек роста также нет.
Может по ТА ФСК и вырастет, но мимо моего портфеля даже по таким ценам пусть летит вслед за аэрофлотом.
Недавно акции епнулись с 36 копеек до 16, сейчас торгуются по 20.
Насколько справедлива оценка компании?
Открываем отчет МСФО за 2011 год, что там видим:
Рост прибыли за год с 18 млрд.руб. до 49 млрд.руб.
С чем связан такой рост? Оказывается ФСК что-то продало за 31 млрд. руб., себестоимостью 12,6 млрд.руб.
Соответственно из 49 млрд.руб. надо вычесть прибыль от продажи этого чего-то, за вычетом налога на прибыль 20%, соответственно 49 млрд.руб. превращается в 34,2 млрд.
Является ли 34,2 млрд. руб. возвратом на нормальный уровень прибыли или это эксцесс?
Данные о прибыли за последние годы говорят сами за себя:
2005 7,2 млрд.
2006 25,1 млрд.
2007 1,6 млрд.
2008 -23,8 млрд.
2009 -64 млрд.
2010 18,4 млрд.
2011 49 млрд. (34,2 млрд.)
К сожалению МСФО за 2012 год по ФСК не опубликовано ни за один квартал, однако есть РСБУ, за первое полугодие, которое в целом похоже и исходя из него, ФСК получило убыток за 1 полугодие 2012 года.
Подводя итог могу лишь добавить:
Бизнес полностью регулируется законодательством (тарифы).
Менеджмент государственный, т.е. постоянно стремится себе что-то отпилить.
Компания полностью государством контролируется и как стратегический актив вряд ли в ближайшее время перейдет под контроль акционеров хотя бы частично.
Соответственно:
1. Дивидендов практически нет, а без роста прибыли и не будет.
2. Перспектив продать провода на металлолом нет.
3. Точек роста также нет.
Может по ТА ФСК и вырастет, но мимо моего портфеля даже по таким ценам пусть летит вслед за аэрофлотом.
среда, 24 октября 2012 г.
Аэрофлот - Анализы
Дернул кто-то посмотреть отчетность ОАО "Аэрофлот" за полугодие 2012.
А что, компания со стабильным денежным потоком, Р/Е 2011 года меньше 3х, акция близка к минимумам и всяким поддержкам.
Более того, пассажиро-поток растет на десятки процентов, операционная прибыль выросла на 40%, а чистая прибыль вообще растет на сотни процентов в год!
На вид - лакомый кусок, наверняка какой-нибудь фонд разгружается или банкира Лебедева высаживают задешево.
Что же можно увидеть из отчетности МСФО:
Прибыль за 1п12 по сравнению с 1п11 снизилась на 98% (с 376 до 7 млн. USD). Ладно, с кем не бывает, посмотрим причины высокой прибыли в прошлый период, возможно неудачи 2012 года связаны с локальными проблемами/списаниями.
Для удобства, будем смотреть на прибыль до учета налогов, которая в 1п11 была равна 440 млн.USD.
Подозрительной кажется огромная Finance icome, целых 303 млн.usd. Соответствующий раздел отчетности сообщает, что данная сумма на 298 млн. образовалась из продаж активов и положительных курсовых разниц. То есть данный доход - эксцесс, его из рассмотрения сразу вычеркиваем.
Также в отчетности присутствует весьма странное Other (expenses)/income в размере 110 млн.usd, которая состоит на 93 млн. из неких льгот по таможенным пошлинам и НДС, видимо по ввозу воздушных судов. Данная сумма также не относится к текущей операционной деятельности, поэтому и ее вычеркиваем.
Во что же теперь превратилась огромная операционная прибыль 1п2011:
440 - 298 - 93 = 49 млн. USD,
что не сильно выше операционной прибыли 1п2012 в 33,5 млн.USD
Но мы пойдем дальше, в разделе "other revenue" оказывается сидит по 200 млн. USD Airline revenue agreements, которые видимо являются выплатами иностранных авиакомпаний за пролет по территории РФ в пользу Аэрофлота.
И если учесть отмену пролетных выплат в перспективе, получится, что ОАО "Аэрофлот" будет нести убыток от операционной деятельности.
Кстати, пролетные выплаты и за 2008 - 2010 годы составляют ориентировочно те же 400 млн.usd в год. То есть без учета пролетных выплат компания никогда не была операционно прибыльной.
Лети Аэрофлот мимо моего портфеля.
А что, компания со стабильным денежным потоком, Р/Е 2011 года меньше 3х, акция близка к минимумам и всяким поддержкам.
Более того, пассажиро-поток растет на десятки процентов, операционная прибыль выросла на 40%, а чистая прибыль вообще растет на сотни процентов в год!
На вид - лакомый кусок, наверняка какой-нибудь фонд разгружается или банкира Лебедева высаживают задешево.
Что же можно увидеть из отчетности МСФО:
Прибыль за 1п12 по сравнению с 1п11 снизилась на 98% (с 376 до 7 млн. USD). Ладно, с кем не бывает, посмотрим причины высокой прибыли в прошлый период, возможно неудачи 2012 года связаны с локальными проблемами/списаниями.
Для удобства, будем смотреть на прибыль до учета налогов, которая в 1п11 была равна 440 млн.USD.
Подозрительной кажется огромная Finance icome, целых 303 млн.usd. Соответствующий раздел отчетности сообщает, что данная сумма на 298 млн. образовалась из продаж активов и положительных курсовых разниц. То есть данный доход - эксцесс, его из рассмотрения сразу вычеркиваем.
Также в отчетности присутствует весьма странное Other (expenses)/income в размере 110 млн.usd, которая состоит на 93 млн. из неких льгот по таможенным пошлинам и НДС, видимо по ввозу воздушных судов. Данная сумма также не относится к текущей операционной деятельности, поэтому и ее вычеркиваем.
Во что же теперь превратилась огромная операционная прибыль 1п2011:
440 - 298 - 93 = 49 млн. USD,
что не сильно выше операционной прибыли 1п2012 в 33,5 млн.USD
Но мы пойдем дальше, в разделе "other revenue" оказывается сидит по 200 млн. USD Airline revenue agreements, которые видимо являются выплатами иностранных авиакомпаний за пролет по территории РФ в пользу Аэрофлота.
И если учесть отмену пролетных выплат в перспективе, получится, что ОАО "Аэрофлот" будет нести убыток от операционной деятельности.
Кстати, пролетные выплаты и за 2008 - 2010 годы составляют ориентировочно те же 400 млн.usd в год. То есть без учета пролетных выплат компания никогда не была операционно прибыльной.
Лети Аэрофлот мимо моего портфеля.
вторник, 28 июня 2011 г.
Анализы: Соллерс
Запись была впервые опубликована 19.05.2011
Соллерс. "Группа СОЛЛЕРС продемонстрировала значительный рост выручки и операционную прибыль по итогам 2010 года" говорит нам пресс-релиз на сайте Соллерса.
А что с чистой прибылью? Убыток 1.24 млрд. рублей по итогам 2010 года. Куда потрачена выросшая операционная прибыль? На уплату процентов по кредитам в размере 3 млрд. рублей.
Что в пассиве баланса? Из 53,4 млрд. рублей валюты баланса, 3.1 млрд. рублей акционерный капитал, 5.7 млрд. неконтролируемая доля дочек в консолидированной отчетности, и 44,5 млрд. задолженности, из которой 19 млрд. долгосрочная и 7,5 млрд. краткосрочная (остальное оборотка).
Капитализация компании на 19.05.11 17,7млрд. рублей. Одна акция стоит 517 рублей.
Справедлива ли цена Соллерса в 517 рублей? ИМХО нихера не справедлива. На мой взгляд справедливая оценка соллерса на уровне собственного капитала в 3,1 млрд руб., т.е. 100 рублей за акцию.
Почему? Потому, что соллерс за последние 7 (!) лет заработал для своих акционеров 3,75 млрд. рублей.Т.е. 109 рублей на акцию за семь лет, т.е. 15,5 рублей на акцию в год. Прибыли, а не дивидендов.
Возможно соллерс выберется из кризиса, ведь у него растет выручка и операционная прибыль. Но на мой взгляд статистика за последние 7 лет говорит об обратном.
И кстати, могут ли акции Соллерса расти до небес? Конечно могут, ведь Соллерс планирует СПО с Фордом )).
Соллерс. "Группа СОЛЛЕРС продемонстрировала значительный рост выручки и операционную прибыль по итогам 2010 года" говорит нам пресс-релиз на сайте Соллерса.
А что с чистой прибылью? Убыток 1.24 млрд. рублей по итогам 2010 года. Куда потрачена выросшая операционная прибыль? На уплату процентов по кредитам в размере 3 млрд. рублей.
Что в пассиве баланса? Из 53,4 млрд. рублей валюты баланса, 3.1 млрд. рублей акционерный капитал, 5.7 млрд. неконтролируемая доля дочек в консолидированной отчетности, и 44,5 млрд. задолженности, из которой 19 млрд. долгосрочная и 7,5 млрд. краткосрочная (остальное оборотка).
Капитализация компании на 19.05.11 17,7млрд. рублей. Одна акция стоит 517 рублей.
Справедлива ли цена Соллерса в 517 рублей? ИМХО нихера не справедлива. На мой взгляд справедливая оценка соллерса на уровне собственного капитала в 3,1 млрд руб., т.е. 100 рублей за акцию.
Почему? Потому, что соллерс за последние 7 (!) лет заработал для своих акционеров 3,75 млрд. рублей.Т.е. 109 рублей на акцию за семь лет, т.е. 15,5 рублей на акцию в год. Прибыли, а не дивидендов.
Возможно соллерс выберется из кризиса, ведь у него растет выручка и операционная прибыль. Но на мой взгляд статистика за последние 7 лет говорит об обратном.
И кстати, могут ли акции Соллерса расти до небес? Конечно могут, ведь Соллерс планирует СПО с Фордом )).
Подписаться на:
Сообщения (Atom)