Анализы: трофейная Тверская

Пост не совсем в формате, т.к. он про недвижимость, но про акционерную недвижимость и о возможных рисках для миноритариев.

+Aktivo есть такая контора. Взялись за краудфандинг инвестиций в недвижимость. Но что-то с самого начала не задалось, так как начали с обещания доходности в 11%.
И это на текущем рынке, когда ОФЗ даст те же 11%, с освобожденными от НДФЛ процентами для физиков.

Смотрим на пилотный объект краудфандинга https://aktivo.ru/realty/detail/4/financial
Подача материала просто поражает. Без шуток, я еще ни разу не видел настолько классной и удобной подачи материала.
Предлагают купить за 1,2 млрд. руб. 4-х этажное встроенное помещение на Тверской-9 с магазином Reserved.

Весь краудфандинг прячется за удобной формой ЗПИФ, которую на рынке используют уже много лет как для схематоза, так и для рыночного управления недвижимостью. Форма проверенная, при должном подходе может обеспечивать защиту инвестиций, но все равно надо делать анализ как при обычном анализе эмитента.

При детальном рассмотрении предложения, несмотря на красивую подачу оказывается, что чуда коллективного инвестирования все-таки не произошло:
1. Активо заявляет, что действующая ставка аренды примерно 80 т.руб./м2/год без НДС за 4х этажное здание на тверской.
Идем на Циан и видим, что первые этажи на Тверской предлагаются от 70 до 100 т.руб./м2/год. Вторые можно даже по 40 найти, о третьих и четвертых этажах по 80 т.руб./м2/год даже речи быть не может.
Бонусом краудфандеры заявляют, что договор долларовый (не верится, но пока еще могут найтись нерасторопные арендаторы).
Также говорят, что цена ниже среднерыночной на 40%. Судя по предложению, скорее верится в то, что цена выше среднерыночной на 40%.

2. Активо говорит, что затраты на эксплуатацию составят 20,5 млн.руб. и в долларах не будут меняться 7 лет.
Вообще у них какая-то путаница между валютами, т.к. доходы считают в рублях, прогнозируют в долларах.
Если с суммой затрат без НДС можно согласиться на первый год, то с отсутствием индексации никак нельзя, хотя бы из-за роста налога на недвижимость, который в следующем году должен составить около 10,5 млн.руб.
На сайте росреестра кадастровая стоимость здания, рассматриваемый объект пропорционально стоит 700 млн.руб., это кстати близко к рыночной цене объекта, а никакие не 1,1 млрд.руб.
Ставки налога на сайте налоговой
Эти ставки как видно заметно растут в ближайшие годы.

3. И самое страшное - это то, что объект занят одним арендатором. Несмотря на заявления Активо о том, что есть банковская гарантия (= нет депозита) и договор без права расторжения, на современном рынке аренды, все условия в пользу арендатора.
Ничто не мешает арендатору съехать не подписывая документы о расторжении договора, а вот найти арендатора на помещение, учитывая действующие ставки аренды и отсутствие достаточного спроса на недвижимость, за те же деньги не получится.
И такое событие вызовет следующее влияние на денежные потоки проекта:
1. 3-6 месяцев экспозиции помещения и подготовка договора на 200 страниц. = нет аренды.
2. арендные каникулы на 3-6 месяцев, = нет аренды
3. Если удастся одного арендатора найти, то хорошо, если нет, то надо делать нарезку, потери площадей на проходы, администрирование этого торгового центра, а он еще и будет заполняться на сразу на 100%.
Итого при таком сценарии за первый год после съезда действующего арендатора дохода в лучшем случае хватит на покрытие текущих расходов фонда, а владельцы паев ничего не получат.
В последующие же годы поток просядет на 30 - 50 % из-за более низкой аренды.

Итого, несмотря на пиар и подачу информации, проект имеет завышенные экономические показатели и выглядит как попытка продать объект недвижимости в розницу по цене, значительно выше рыночной стоимости.

p.s. еще надо смотреть правила управления фондом, т.к. никто не отменял риск потери всех полимеров управляющей компанией, а инвестиционная декларация и перечень расходов фонда не сильно запрещают такое развитие событий.