Жилой комплекс-рекордсмен - Триумф-Палас.
Самое высокое жилое здание в европе, занесено в книгу рекордов гинеса.
По данным застройщика в здании 987 квартир
Строительство завершено в 2006 году
По данным ЦИАН, на сегодня (январь 2016) в здании выставлено на продажу 407 квартир
Понятно, что там дубли будут, но объем предложения все равно большой.
Похоже на всплытие инвестиционных квартир
Показаны сообщения с ярлыком недвижимость. Показать все сообщения
Показаны сообщения с ярлыком недвижимость. Показать все сообщения
вторник, 26 января 2016 г.
четверг, 1 октября 2015 г.
Анализы: трофейная Тверская
Пост не совсем в формате, т.к. он про недвижимость, но про акционерную недвижимость и о возможных рисках для миноритариев.
+Aktivo есть такая контора. Взялись за краудфандинг инвестиций в недвижимость. Но что-то с самого начала не задалось, так как начали с обещания доходности в 11%.
И это на текущем рынке, когда ОФЗ даст те же 11%, с освобожденными от НДФЛ процентами для физиков.
Смотрим на пилотный объект краудфандинга https://aktivo.ru/realty/detail/4/financial
Подача материала просто поражает. Без шуток, я еще ни разу не видел настолько классной и удобной подачи материала.
Предлагают купить за 1,2 млрд. руб. 4-х этажное встроенное помещение на Тверской-9 с магазином Reserved.
Весь краудфандинг прячется за удобной формой ЗПИФ, которую на рынке используют уже много лет как для схематоза, так и для рыночного управления недвижимостью. Форма проверенная, при должном подходе может обеспечивать защиту инвестиций, но все равно надо делать анализ как при обычном анализе эмитента.
При детальном рассмотрении предложения, несмотря на красивую подачу оказывается, что чуда коллективного инвестирования все-таки не произошло:
1. Активо заявляет, что действующая ставка аренды примерно 80 т.руб./м2/год без НДС за 4х этажное здание на тверской.
Идем на Циан и видим, что первые этажи на Тверской предлагаются от 70 до 100 т.руб./м2/год. Вторые можно даже по 40 найти, о третьих и четвертых этажах по 80 т.руб./м2/год даже речи быть не может.
Бонусом краудфандеры заявляют, что договор долларовый (не верится, но пока еще могут найтись нерасторопные арендаторы).
Также говорят, что цена ниже среднерыночной на 40%. Судя по предложению, скорее верится в то, что цена выше среднерыночной на 40%.
2. Активо говорит, что затраты на эксплуатацию составят 20,5 млн.руб. и в долларах не будут меняться 7 лет.
Вообще у них какая-то путаница между валютами, т.к. доходы считают в рублях, прогнозируют в долларах.
Если с суммой затрат без НДС можно согласиться на первый год, то с отсутствием индексации никак нельзя, хотя бы из-за роста налога на недвижимость, который в следующем году должен составить около 10,5 млн.руб.
На сайте росреестра кадастровая стоимость здания, рассматриваемый объект пропорционально стоит 700 млн.руб., это кстати близко к рыночной цене объекта, а никакие не 1,1 млрд.руб.
Ставки налога на сайте налоговой
Эти ставки как видно заметно растут в ближайшие годы.
3. И самое страшное - это то, что объект занят одним арендатором. Несмотря на заявления Активо о том, что есть банковская гарантия (= нет депозита) и договор без права расторжения, на современном рынке аренды, все условия в пользу арендатора.
Ничто не мешает арендатору съехать не подписывая документы о расторжении договора, а вот найти арендатора на помещение, учитывая действующие ставки аренды и отсутствие достаточного спроса на недвижимость, за те же деньги не получится.
И такое событие вызовет следующее влияние на денежные потоки проекта:
1. 3-6 месяцев экспозиции помещения и подготовка договора на 200 страниц. = нет аренды.
2. арендные каникулы на 3-6 месяцев, = нет аренды
3. Если удастся одного арендатора найти, то хорошо, если нет, то надо делать нарезку, потери площадей на проходы, администрирование этого торгового центра, а он еще и будет заполняться на сразу на 100%.
Итого при таком сценарии за первый год после съезда действующего арендатора дохода в лучшем случае хватит на покрытие текущих расходов фонда, а владельцы паев ничего не получат.
В последующие же годы поток просядет на 30 - 50 % из-за более низкой аренды.
Итого, несмотря на пиар и подачу информации, проект имеет завышенные экономические показатели и выглядит как попытка продать объект недвижимости в розницу по цене, значительно выше рыночной стоимости.
p.s. еще надо смотреть правила управления фондом, т.к. никто не отменял риск потери всех полимеров управляющей компанией, а инвестиционная декларация и перечень расходов фонда не сильно запрещают такое развитие событий.
+Aktivo есть такая контора. Взялись за краудфандинг инвестиций в недвижимость. Но что-то с самого начала не задалось, так как начали с обещания доходности в 11%.
И это на текущем рынке, когда ОФЗ даст те же 11%, с освобожденными от НДФЛ процентами для физиков.
Смотрим на пилотный объект краудфандинга https://aktivo.ru/realty/detail/4/financial
Подача материала просто поражает. Без шуток, я еще ни разу не видел настолько классной и удобной подачи материала.
Предлагают купить за 1,2 млрд. руб. 4-х этажное встроенное помещение на Тверской-9 с магазином Reserved.
Весь краудфандинг прячется за удобной формой ЗПИФ, которую на рынке используют уже много лет как для схематоза, так и для рыночного управления недвижимостью. Форма проверенная, при должном подходе может обеспечивать защиту инвестиций, но все равно надо делать анализ как при обычном анализе эмитента.
При детальном рассмотрении предложения, несмотря на красивую подачу оказывается, что чуда коллективного инвестирования все-таки не произошло:
1. Активо заявляет, что действующая ставка аренды примерно 80 т.руб./м2/год без НДС за 4х этажное здание на тверской.
Идем на Циан и видим, что первые этажи на Тверской предлагаются от 70 до 100 т.руб./м2/год. Вторые можно даже по 40 найти, о третьих и четвертых этажах по 80 т.руб./м2/год даже речи быть не может.
Бонусом краудфандеры заявляют, что договор долларовый (не верится, но пока еще могут найтись нерасторопные арендаторы).
Также говорят, что цена ниже среднерыночной на 40%. Судя по предложению, скорее верится в то, что цена выше среднерыночной на 40%.
2. Активо говорит, что затраты на эксплуатацию составят 20,5 млн.руб. и в долларах не будут меняться 7 лет.
Вообще у них какая-то путаница между валютами, т.к. доходы считают в рублях, прогнозируют в долларах.
Если с суммой затрат без НДС можно согласиться на первый год, то с отсутствием индексации никак нельзя, хотя бы из-за роста налога на недвижимость, который в следующем году должен составить около 10,5 млн.руб.
На сайте росреестра кадастровая стоимость здания, рассматриваемый объект пропорционально стоит 700 млн.руб., это кстати близко к рыночной цене объекта, а никакие не 1,1 млрд.руб.
Ставки налога на сайте налоговой
Эти ставки как видно заметно растут в ближайшие годы.
3. И самое страшное - это то, что объект занят одним арендатором. Несмотря на заявления Активо о том, что есть банковская гарантия (= нет депозита) и договор без права расторжения, на современном рынке аренды, все условия в пользу арендатора.
Ничто не мешает арендатору съехать не подписывая документы о расторжении договора, а вот найти арендатора на помещение, учитывая действующие ставки аренды и отсутствие достаточного спроса на недвижимость, за те же деньги не получится.
И такое событие вызовет следующее влияние на денежные потоки проекта:
1. 3-6 месяцев экспозиции помещения и подготовка договора на 200 страниц. = нет аренды.
2. арендные каникулы на 3-6 месяцев, = нет аренды
3. Если удастся одного арендатора найти, то хорошо, если нет, то надо делать нарезку, потери площадей на проходы, администрирование этого торгового центра, а он еще и будет заполняться на сразу на 100%.
Итого при таком сценарии за первый год после съезда действующего арендатора дохода в лучшем случае хватит на покрытие текущих расходов фонда, а владельцы паев ничего не получат.
В последующие же годы поток просядет на 30 - 50 % из-за более низкой аренды.
Итого, несмотря на пиар и подачу информации, проект имеет завышенные экономические показатели и выглядит как попытка продать объект недвижимости в розницу по цене, значительно выше рыночной стоимости.
p.s. еще надо смотреть правила управления фондом, т.к. никто не отменял риск потери всех полимеров управляющей компанией, а инвестиционная декларация и перечень расходов фонда не сильно запрещают такое развитие событий.
вторник, 28 октября 2014 г.
Налог на имущество и апартаменты
Внезапно выяснил для себя, что физ.лица платят налог на имущество с апартаментов почти как юр.лица. Далее расчеты для г.Москва:
Ставка налога на апартаменты регулируется Законом г. Москвы от 23 октября 2002 г. N 47 "О ставках налога на имущество физических лиц"
Для нежилых помещений стоимостью более 1,5 млн.руб., к которым относятся апартаменты ставка налога составляет 2% от стоимости.
Допустим апартаменты стоят 7 млн.руб. Соответственно налог составит 140 000 руб. в год.
Для жилой недвижимости (квартиры) аналогичной стоимости по новому закону ставка налога составит допустим 0,3%, т.е. 21 000 руб. в год.
Разница в размере налога составляет 119 000 руб. в год.
(опустим предположение о том, что цена недвижимости и соответственно разница между ставками налога должна расти на 2-7% в год)
При потенциале размещения денежных средств с доходностью 10% годовых, стоимость разницы размера налога составит 1 190 000 руб.
Итого, при прочих равных аналогичная по характеристикам квартира должна стоить 8 190 000 руб., т.е. апартаменты дешевле квартиры на 14,5%.
Однако как правило апартаменты имеют существенные территориальные недостатки, т.к. иначе их признали бы жильем, например находятся в непосредственной близости от промышленных объектов или источников экологических проблем.
Ставка налога на апартаменты регулируется Законом г. Москвы от 23 октября 2002 г. N 47 "О ставках налога на имущество физических лиц"
Для нежилых помещений стоимостью более 1,5 млн.руб., к которым относятся апартаменты ставка налога составляет 2% от стоимости.
Допустим апартаменты стоят 7 млн.руб. Соответственно налог составит 140 000 руб. в год.
Для жилой недвижимости (квартиры) аналогичной стоимости по новому закону ставка налога составит допустим 0,3%, т.е. 21 000 руб. в год.
Разница в размере налога составляет 119 000 руб. в год.
(опустим предположение о том, что цена недвижимости и соответственно разница между ставками налога должна расти на 2-7% в год)
При потенциале размещения денежных средств с доходностью 10% годовых, стоимость разницы размера налога составит 1 190 000 руб.
Итого, при прочих равных аналогичная по характеристикам квартира должна стоить 8 190 000 руб., т.е. апартаменты дешевле квартиры на 14,5%.
Однако как правило апартаменты имеют существенные территориальные недостатки, т.к. иначе их признали бы жильем, например находятся в непосредственной близости от промышленных объектов или источников экологических проблем.
воскресенье, 17 ноября 2013 г.
Полеты на 50%
Вообще, полеты мечела и ТКС на 50% за день спинной мозг воспринимает как что-то совсем нехорошее. Особенно когда полеты сопровождаются комментариями, что это "высаживание пассажиров перед бурным ростом" и т.п.
Параллельно развивается история с недвижимостью. Помимо того, что в Москве будет налогообложение недвижимости от кадастровой стоимости, Московская область уже приняла за 1 день в трех чтениях закон о новом порядке налогообложении недвижимости (ведомости).
Налог заденет торговые центры площадью более 5000 м2 (офисы пока нет, про склады не уверен, надо разбираться). Рост налога приведет к снижению стоимости недвижимости, и снижению деловой активности на ближайшие полгода пока аналитики актуализируют модели, а лица, принимающие решения осмотрятся в новой ситуации.
Параллельно идет зачистка в банковском секторе. С одной стороны устраивают бархатное выдавливание из бизнеса банков-зомби, с другой стороны опять бьют по недвижимости, предъявляя новые требования к ЗПИФ.
Спинной мозг конечно помнит лишь прошедшие 4 года и сейчас осень, однако боюсь до олимпиады существующие уровни ММВБ может не удержать.
Параллельно развивается история с недвижимостью. Помимо того, что в Москве будет налогообложение недвижимости от кадастровой стоимости, Московская область уже приняла за 1 день в трех чтениях закон о новом порядке налогообложении недвижимости (ведомости).
Налог заденет торговые центры площадью более 5000 м2 (офисы пока нет, про склады не уверен, надо разбираться). Рост налога приведет к снижению стоимости недвижимости, и снижению деловой активности на ближайшие полгода пока аналитики актуализируют модели, а лица, принимающие решения осмотрятся в новой ситуации.
Параллельно идет зачистка в банковском секторе. С одной стороны устраивают бархатное выдавливание из бизнеса банков-зомби, с другой стороны опять бьют по недвижимости, предъявляя новые требования к ЗПИФ.
Спинной мозг конечно помнит лишь прошедшие 4 года и сейчас осень, однако боюсь до олимпиады существующие уровни ММВБ может не удержать.
четверг, 25 апреля 2013 г.
понедельник, 4 марта 2013 г.
понедельник, 4 февраля 2013 г.
Как же будем торговать недвижимостью весной
Оказывается, с 01 марта 2013 года вступают в силу поправки в гражданский кодекс, в соответствии с которыми, регистрировать долгосрочную аренду объектов недвижимости больше не обязательно.
Статья 609 ГК РФ www.consultant.ru/popular/gkrf2/4_17.html#p1677
Что это значит для рынка недвижимости?
А то, что купив любой объект недвижимости, можно нарваться на мошенничество в виде обременения арендой объекта на 50 лет.
Если раньше покупая объект недвижимости, покупатель мог заблаговременно запросить выписку из гос.реестра по объекту, из которой было видно есть ли долгосрочная аренда, а краткосрочная аренда даже если вдруг обнаружится, прекратится через 11 месяцев максимум.
Теперь же обязательный реестр не ведется, а соответственно выписка об отсутствии обременений не будет гарантировать то, что объект не обременен долгосрочной арендой.
Конечно, в договоре можно прописать заявление продавца о том, что объект не сдан в аренду на момент заключения договора, но на то они и мошенники, чтобы сделать какой-нибудь договор с отсрочкой начала действия на месяц или как-нибудь спрячут пункт о сдаче в аренду. В общем поле для махинаций значительно расширяется.
Из способов противодейтсвия новому законодательству в голову приходит разве что вакцинация в виде заключения и регистрации договора аренды до 01.03.2013, чтобы продавая недвижимость одновременно расторгать аренду, тем самым гарнтировав покупателю чистоту сделки.
Намерения об отсутствии регистрации видимо были благими, но недальновидными. Надеюсь в ближайшие полгода данный просчет в ГК устранят и дыры заткнут.
Даже монополисты уже засуетились: РЖД, Газпром, Транснефть попросили сохранить регистрацию договоров аренды.
Статья 609 ГК РФ www.consultant.ru/popular/gkrf2/4_17.html#p1677
Что это значит для рынка недвижимости?
А то, что купив любой объект недвижимости, можно нарваться на мошенничество в виде обременения арендой объекта на 50 лет.
Если раньше покупая объект недвижимости, покупатель мог заблаговременно запросить выписку из гос.реестра по объекту, из которой было видно есть ли долгосрочная аренда, а краткосрочная аренда даже если вдруг обнаружится, прекратится через 11 месяцев максимум.
Теперь же обязательный реестр не ведется, а соответственно выписка об отсутствии обременений не будет гарантировать то, что объект не обременен долгосрочной арендой.
Конечно, в договоре можно прописать заявление продавца о том, что объект не сдан в аренду на момент заключения договора, но на то они и мошенники, чтобы сделать какой-нибудь договор с отсрочкой начала действия на месяц или как-нибудь спрячут пункт о сдаче в аренду. В общем поле для махинаций значительно расширяется.
Из способов противодейтсвия новому законодательству в голову приходит разве что вакцинация в виде заключения и регистрации договора аренды до 01.03.2013, чтобы продавая недвижимость одновременно расторгать аренду, тем самым гарнтировав покупателю чистоту сделки.
Намерения об отсутствии регистрации видимо были благими, но недальновидными. Надеюсь в ближайшие полгода данный просчет в ГК устранят и дыры заткнут.
Даже монополисты уже засуетились: РЖД, Газпром, Транснефть попросили сохранить регистрацию договоров аренды.
четверг, 24 января 2013 г.
вторник, 15 января 2013 г.
Кто сидит в переоцененных активах
Допустим есть инвестор, не обремененный разнообразным опытом, разместивший свой капитал в недвижимость.
Допустим капитал относительно велик и составляет сотни миллионов рублей (офисное здание в любой из столиц, сеть гостиниц, складской комплекс, диверсифицированный портфель ЗПИФН наконец).
Если данный инвестор имеет достоверную информацию о том, что рынок недвижимости будет стагнировать в ближайшие 5 - 10 лет, есть ли у него причины продолжать оставаться в активах и смотреть как они теряют в цене?
Оказывается есть и слишком существенные, чтобы выйти из активов!
Дело в том, что недвижимость является возможно самым понятным и простым видом активов. Понятность и простота складывается из следующих факторов:
- Доходность. Капает рентный доход;
- Защищенность. В РФ, как и в цивилизованных странах, потерять актив из-за мошеннических действий или собственной оплошности относительно сложно.
- Ликвидность рынка. В крупных городах относительно легко продать любой объект недвижимости за рыночную цену. Также высокая ликвидность позволяет достаточно точно определять рыночную цену недвижимости.
- Объем рынка. Практически любой объем вложений в недвижимость за последние 15 лет был легко переварен рынком недвижимости (за исключением совсем монструозных проектов, вроде строительства городов и небоскребов в региональных центрах).
- Понятность. Рынок открыт, высоко конкурентен, информации о рынке очень много, любое суждение консультанта или конкурента легко проверяемо.
- Консервативность рынка. Правила игры не меняются сотни лет. На рынке не происходит революций, в корне меняющих суть бизнеса.
Соответственно, рассматриваемый инвестор, без особых трудов изучил понятный рынок и чувствует себя в нем весьма уверенно.
И если он начинает размышлять о выводе значительной части активов из единственного понятного ему рынка, то любой другой рынок представляется как терра инкогнита с непонятными правилами и перспективами.
И непонятность любого иного рынка настолько сильна, что вызывает страх потерять деньги столь сильный, что остаться в падающем активе кажется спасительной возможностью.
А вкупе с надеждой, что кризис все-таки не состоится, страх и заставляет принять решение остаться в понятном активе.
Данная теория на мой взгляд применима не только к недвижимости. Любая отрасль, единственно известная собственнику, заставляет его оставаться в активе, несмотря на ожидаемое падение рынка.
Допустим капитал относительно велик и составляет сотни миллионов рублей (офисное здание в любой из столиц, сеть гостиниц, складской комплекс, диверсифицированный портфель ЗПИФН наконец).
Если данный инвестор имеет достоверную информацию о том, что рынок недвижимости будет стагнировать в ближайшие 5 - 10 лет, есть ли у него причины продолжать оставаться в активах и смотреть как они теряют в цене?
Оказывается есть и слишком существенные, чтобы выйти из активов!
Дело в том, что недвижимость является возможно самым понятным и простым видом активов. Понятность и простота складывается из следующих факторов:
- Доходность. Капает рентный доход;
- Защищенность. В РФ, как и в цивилизованных странах, потерять актив из-за мошеннических действий или собственной оплошности относительно сложно.
- Ликвидность рынка. В крупных городах относительно легко продать любой объект недвижимости за рыночную цену. Также высокая ликвидность позволяет достаточно точно определять рыночную цену недвижимости.
- Объем рынка. Практически любой объем вложений в недвижимость за последние 15 лет был легко переварен рынком недвижимости (за исключением совсем монструозных проектов, вроде строительства городов и небоскребов в региональных центрах).
- Понятность. Рынок открыт, высоко конкурентен, информации о рынке очень много, любое суждение консультанта или конкурента легко проверяемо.
- Консервативность рынка. Правила игры не меняются сотни лет. На рынке не происходит революций, в корне меняющих суть бизнеса.
Соответственно, рассматриваемый инвестор, без особых трудов изучил понятный рынок и чувствует себя в нем весьма уверенно.
И если он начинает размышлять о выводе значительной части активов из единственного понятного ему рынка, то любой другой рынок представляется как терра инкогнита с непонятными правилами и перспективами.
И непонятность любого иного рынка настолько сильна, что вызывает страх потерять деньги столь сильный, что остаться в падающем активе кажется спасительной возможностью.
А вкупе с надеждой, что кризис все-таки не состоится, страх и заставляет принять решение остаться в понятном активе.
Данная теория на мой взгляд применима не только к недвижимости. Любая отрасль, единственно известная собственнику, заставляет его оставаться в активе, несмотря на ожидаемое падение рынка.
пятница, 16 ноября 2012 г.
Есть ли недвижимость на ФР РФ?
В развитие мыслей о фазе бизнес-цикла в экономике РФ, решил посмотреть, как можно поучаствовать в потенциальном росте недвижимости.
Представленные на ММВБ девелоперы конечно удручают.
Галс - убыточная компания, с нераспределенными убытками в 20 раз больше рыночной стоимости компании.
Опин - это какой-то зпиф. Ведет деятельность по продаже коттеджей в 4х поселках на рублевке. Молодцы конечно, землю под дачи намежевали и на ипо пошли. Тоже убыточен.
Лср - к лср отношение двоякое: с одной стороны это монополист по стройматериалам на северозападе, а также крупнейший застройщик элитной недвижимости в СПб (т.е. больше всех должен выиграть от роста недвижимости), с другой стороны в СПб власть поменялась и больше нет у компании факторов для развития за счет получения преференций от администрации города, хотя от этих преференций миноритариям как правило ничего не достается. Прибыль в 260 млн.руб. за 6 месяцев при капитализации в 58 млрд.руб. говорит о многом. Нах-нах.
Пик - Выглядит получше, чем Галс. Сча только по балансу равна 0 руб., а что уж будет, если по рынку весь портфолио оценить )). К тому же с 2009 года компания сидит в убытках (2011 год не в счет, прибыль получена от возврата ранее уплаченных штрафов банкам). В общем тоже нах-нах.
Зато у компании самый веселый раздел для инвесторов. А уж какие красивые презентации они рисуют с графиками, стремящимися ввысь )).
И что с этим богатством делать? Неужели в сторону ЗПИФов Арсагеры смотреть?
Представленные на ММВБ девелоперы конечно удручают.
Галс - убыточная компания, с нераспределенными убытками в 20 раз больше рыночной стоимости компании.
Опин - это какой-то зпиф. Ведет деятельность по продаже коттеджей в 4х поселках на рублевке. Молодцы конечно, землю под дачи намежевали и на ипо пошли. Тоже убыточен.
Лср - к лср отношение двоякое: с одной стороны это монополист по стройматериалам на северозападе, а также крупнейший застройщик элитной недвижимости в СПб (т.е. больше всех должен выиграть от роста недвижимости), с другой стороны в СПб власть поменялась и больше нет у компании факторов для развития за счет получения преференций от администрации города, хотя от этих преференций миноритариям как правило ничего не достается. Прибыль в 260 млн.руб. за 6 месяцев при капитализации в 58 млрд.руб. говорит о многом. Нах-нах.
Пик - Выглядит получше, чем Галс. Сча только по балансу равна 0 руб., а что уж будет, если по рынку весь портфолио оценить )). К тому же с 2009 года компания сидит в убытках (2011 год не в счет, прибыль получена от возврата ранее уплаченных штрафов банкам). В общем тоже нах-нах.
Зато у компании самый веселый раздел для инвесторов. А уж какие красивые презентации они рисуют с графиками, стремящимися ввысь )).
И что с этим богатством делать? Неужели в сторону ЗПИФов Арсагеры смотреть?
четверг, 15 ноября 2012 г.
Мысли о фазе бизнес-цикла
Ранее, постил такую картинку про бизнес циклы:
Ощущение фазы несколько поменялось.
Так как Easier finance дальше фактически не куда, и центробанки уже всерьез задумывались о повышениях ставок. Точнее они сейчас колеблются, то ли повышать, то ли нет, однако вниз уже практически некуда и Изинг можно только продолжать, но не увеличивать.
Райзинг интерест рэйтс пока еще не начался, однако где-то сейчас должен начаться рост цен на недвижимость.
На другой версии картинки про бизнес-циклы на месте Share Market Peak расположен Rising Real Estate Values.
Таким образом, признаком смены фазы цикла будет устойчивый рост цен на недвижимость.
Что же в РФ происходит с недвижимостью?
На сайте росстата цены на недвижимость нашлись только за 2011 год и ранее. Оперативных данных я не нашел, однако оказывается Росстат публикует опережающие индикаторы строительной отрасли! Ознакомиться можно здесь http://www.gks.ru/free_doc/new_site/oper_ind/B-stroit.xls
Детальное описание методологии к сожалению отсутствует, но динамика цифр говорит, что рынок недвижимости сейчас похож на период 2006-2007 годов, т.е. период перед строительным бумом и резким ростом цен на рынке жилья
Что же происходит с недвижимостью на самом деле? Тут может помочь статистический раздел АИЖК. Оперативной информации о средних ценах недвижимости там также нет, однако есть инфо о среднем размере ипотечного кредита.
За период с января 2011 года по август 2012 года, в среднем по РФ средний размер ипотечного кредита увеличился с 1 343 000 руб. до 1 465 000 руб. Причем большая часть роста пришлась на 2012 год. Так выглядит график роста:
Рост в 10% за 2012 год пока ни о чем не говорит, но возможно бизнес-цикл РФ находится в начале фазы роста цен на недвижимость, а значит - замедления и падения стоимости акций.
По поводу стоимости акций, уже делал заметку о том, что возможно уровень в 1500 по ММВБ это новая реальность рынка акций и в связи с происходящими политическими событиями не стоит расчитывать на возвращение к 1800.
Так как Easier finance дальше фактически не куда, и центробанки уже всерьез задумывались о повышениях ставок. Точнее они сейчас колеблются, то ли повышать, то ли нет, однако вниз уже практически некуда и Изинг можно только продолжать, но не увеличивать.
Райзинг интерест рэйтс пока еще не начался, однако где-то сейчас должен начаться рост цен на недвижимость.
На другой версии картинки про бизнес-циклы на месте Share Market Peak расположен Rising Real Estate Values.
Таким образом, признаком смены фазы цикла будет устойчивый рост цен на недвижимость.
Что же в РФ происходит с недвижимостью?
На сайте росстата цены на недвижимость нашлись только за 2011 год и ранее. Оперативных данных я не нашел, однако оказывается Росстат публикует опережающие индикаторы строительной отрасли! Ознакомиться можно здесь http://www.gks.ru/free_doc/new_site/oper_ind/B-stroit.xls
Детальное описание методологии к сожалению отсутствует, но динамика цифр говорит, что рынок недвижимости сейчас похож на период 2006-2007 годов, т.е. период перед строительным бумом и резким ростом цен на рынке жилья
Что же происходит с недвижимостью на самом деле? Тут может помочь статистический раздел АИЖК. Оперативной информации о средних ценах недвижимости там также нет, однако есть инфо о среднем размере ипотечного кредита.
За период с января 2011 года по август 2012 года, в среднем по РФ средний размер ипотечного кредита увеличился с 1 343 000 руб. до 1 465 000 руб. Причем большая часть роста пришлась на 2012 год. Так выглядит график роста:
Рост в 10% за 2012 год пока ни о чем не говорит, но возможно бизнес-цикл РФ находится в начале фазы роста цен на недвижимость, а значит - замедления и падения стоимости акций.
По поводу стоимости акций, уже делал заметку о том, что возможно уровень в 1500 по ММВБ это новая реальность рынка акций и в связи с происходящими политическими событиями не стоит расчитывать на возвращение к 1800.
четверг, 25 октября 2012 г.
О перегреве рынка складских площадей
В докладе ЦСР на PROEstate-2012 промелькнула интересная мысль, которая пойдет в копилку предпосылок кризиса.
Состояние индустриальных парков РФ соответствует тому состоянию, в которому находились парки развитых стран в 1980-х годах. Стратегия привлечения инвесторов для создания площадок просто для того, что чтобы в страну пришел кто-то, кто умеет делать то, что в этой стране не производят, исчерпала себя. Нужны новые услуги, которые позволят выращивать свой собственный бизнес и его дальше экспортировать. Как раз в период 1980—х годов в развитых странах начинают появляться и развиваться инжиниринговые центры, которые стали оказывать бизнес-услуги по развитию компаний.
Российские индустриальные парки сталкиваются сейчас с теми же проблемами, им предстоит сделать тот же выбор, полагает руководитель проектного направления Центра стратегических разработок «Северо-Запад». Если продолжать делать универсальные площадки, даже если удается для них добиться налоговых преференций, все равно невозможно привлечь туда сложный бизнес.Получая международные сертификаты, в том числе такие как EIP, индустриальные парки получают возможность привлекать иностранных игроков, для которых это важно, кто способен поставить чистое производство, а также выстраивать сложные стратегии по выращиванию новых российских промышленных резидентов. И создание собственного уникального предложения в сочетании с соответствием международным стандартам способно привлечь целых пласт новых бизнесов в страну, что будет способствовать ее инновационному устойчивому развитию.
Состояние индустриальных парков РФ соответствует тому состоянию, в которому находились парки развитых стран в 1980-х годах. Стратегия привлечения инвесторов для создания площадок просто для того, что чтобы в страну пришел кто-то, кто умеет делать то, что в этой стране не производят, исчерпала себя. Нужны новые услуги, которые позволят выращивать свой собственный бизнес и его дальше экспортировать. Как раз в период 1980—х годов в развитых странах начинают появляться и развиваться инжиниринговые центры, которые стали оказывать бизнес-услуги по развитию компаний.
Российские индустриальные парки сталкиваются сейчас с теми же проблемами, им предстоит сделать тот же выбор, полагает руководитель проектного направления Центра стратегических разработок «Северо-Запад». Если продолжать делать универсальные площадки, даже если удается для них добиться налоговых преференций, все равно невозможно привлечь туда сложный бизнес.Получая международные сертификаты, в том числе такие как EIP, индустриальные парки получают возможность привлекать иностранных игроков, для которых это важно, кто способен поставить чистое производство, а также выстраивать сложные стратегии по выращиванию новых российских промышленных резидентов. И создание собственного уникального предложения в сочетании с соответствием международным стандартам способно привлечь целых пласт новых бизнесов в страну, что будет способствовать ее инновационному устойчивому развитию.
пятница, 23 марта 2012 г.
Мысли о рынке недвижимости РФ
Случайно столкнулся с механизмом расчета налога на землю и выяснил следующее:
Оказывается за последние годы была проведена кадастровая оценка земельных участков на всей территории РФ. Была разработана статистическая модель, которая используя кадастровые и градостроительные данные о земельных участках, которые уже хранятся в государственных базах данных, производит самостоятельно, без участия чиновников(!) оценку земель.
Что поразительно, результат оценки очень близок к рыночной, например:
Земельный участок, на котором расположен комплекс зданий МГУ имеет площадь 122 Га и оценку 36,8 миллиардов рублей. Это значит, что 1Га оценен в 300 млн. руб. или 10 млн. USD. Можно спорить о справедливости оценки, но факт, что она близка к реальной или как минимум намного ближе оценок пятилетней давности.
А в регионах, кадастровая оценка еще более близка к рыночной.
От кадастровой стоимости зависит размер налога на землю, который равен от 0,3% до 3% кадастровой стоимости земельного участка.
Таким образом, на собственников больших территорий начинает давить серьезная налоговая нагрузка, заставляющая вводить земли в оборот.
А ведь в течение 2012-2013 гг будет завершена кадастровая оценка зданий и обложены они будут налогом с кадастровой, а не балансовой стоимости и в результате, в течение 2-3 лет, после изменения налоговой нагрузки, значительное количество недвижимого имущества (здания и помещения) будет введено в оборот, что скорее всего окажет значительное давление на рынок недвижимости.
Кадастровую стоимость земельного участка МГУ как и стоимость любого (!) земельного участка на территории РФ можно посмотреть здесь
Ставки по налогу на землю в налоговом кодексе.
Оказывается за последние годы была проведена кадастровая оценка земельных участков на всей территории РФ. Была разработана статистическая модель, которая используя кадастровые и градостроительные данные о земельных участках, которые уже хранятся в государственных базах данных, производит самостоятельно, без участия чиновников(!) оценку земель.
Что поразительно, результат оценки очень близок к рыночной, например:
Земельный участок, на котором расположен комплекс зданий МГУ имеет площадь 122 Га и оценку 36,8 миллиардов рублей. Это значит, что 1Га оценен в 300 млн. руб. или 10 млн. USD. Можно спорить о справедливости оценки, но факт, что она близка к реальной или как минимум намного ближе оценок пятилетней давности.
А в регионах, кадастровая оценка еще более близка к рыночной.
От кадастровой стоимости зависит размер налога на землю, который равен от 0,3% до 3% кадастровой стоимости земельного участка.
Таким образом, на собственников больших территорий начинает давить серьезная налоговая нагрузка, заставляющая вводить земли в оборот.
А ведь в течение 2012-2013 гг будет завершена кадастровая оценка зданий и обложены они будут налогом с кадастровой, а не балансовой стоимости и в результате, в течение 2-3 лет, после изменения налоговой нагрузки, значительное количество недвижимого имущества (здания и помещения) будет введено в оборот, что скорее всего окажет значительное давление на рынок недвижимости.
Кадастровую стоимость земельного участка МГУ как и стоимость любого (!) земельного участка на территории РФ можно посмотреть здесь
Ставки по налогу на землю в налоговом кодексе.
Подписаться на:
Сообщения (Atom)